Кто не хочет уменьшения своего состояния, должен тратить не больше половины своего дохода; а кто желает приумножить его не более трети
Фрэнсис Бэкон



 

Отзывы о банках


InfoBank.by – Все банки Беларуси  >  Неплательщики по кредитам могут и дальше крутить хвостом. Нацбанк не пошел навстречу банкирам

Неплательщики по кредитам могут и дальше крутить хвостом. Нацбанк не пошел навстречу банкирам

Размер шрифта:    Уменьшить шрифт  Восстановить исходный рзмер  Увеличить шрифт 
22734

В начале февраля этого года банки обратились к регулятору с проблемой, связанной с правильной оценкой заложенного имущества:
 
— В условиях снижения платежеспособности должников по активным операциям (кредитам — Infobank.by) в масштабах всей банковской системы Беларуси стоимость предмета залога становится основной и наиважнейшей характеристикой, определяющей его ликвидность. Поскольку позволяет сформировать понимание того, каким образом и насколько быстро залогодержатель сможет получить удовлетворение по имеющимся перед ним обязательствам, и задолженность будет погашена. Однако в настоящее время проблема определения стоимости предмета залога на предкредитном этапе (с целью ее эффективного использования на этапе получения удовлетворения требований) приобретает для банков критический характер.
 
Дело в том, что согласно белорусским законам при оценке стоимости имущества для его оформления под залог: 
  • для государственного имущества определяется его оценочная стоимость
  • для всего остального — рыночная стоимость 
Проблема в том, что рыночная или оценочная стоимость определяются еще до выдачи кредитов, а взыскание на такое имущество накладывается спустя достаточно длинный промежуток времени, что приводит к несовпадению стоимостей.
 
 
— Поэтому реализация предмета залога может быть затруднена, и на балансах кредитных институтов могут накапливаться неликвидные активы (непрофильные активы с неадекватной балансовой стоимостью), — считают банки.
 
Банки предложили найти «новые, возможные к практическому применению механизмы защиты интересов банков как залогодержателей через «реально работающую» на этапе обращения взыскания стоимость предмета залога» в условиях действующего законодательства Беларуси.
 
В частности, они предложили законодательно закрепить в договоре залога: 
  • оценочную или рыночную стоимость залогового имущества, определенную на основании внутренней или независимой оценки
  • стоимость для цели обращения взыскания на предмет залога в случае неисполнения контрагентом своих обязательств перед банком 
Банки считают, что если в договоре будет прописана и другая, «залоговая» стоимость, для обращения взыскания, такой механизм будет иметь ряд преимуществ: 
  • не придется нести дополнительные расходы, связанные с обращением в суд (в случае использования внесудебного порядка), и с действиями в отношении заложенного имущества — по его переоценке (при исполнительном производстве)
  • четко оговоренный порядок взыскания будет более быстрым решением, если сравнивать его с исполнительным производством,  тем более — в рамках реализации внесудебного порядка
  • существенно снизит судебную нагрузку в случае использования нового механизма при использовании внесудебного порядка 
В Беларуси у должника прав больше, чем у банка?
 
По мнению банков, в качестве стоимости, определенной для целей взыскания, может использоваться как ликвидационная стоимость, так и договорная стоимость, определенная с помощью понижающих коэффициентов, которые (в частности) будут учитывать затраты на реализацию имущества.
 
— В настоящий момент на практике ряд банков уже включают в договоры залога дополнительно к рыночной стоимости (для целей залога) также стоимость для целей обращения взыскания с учетом понижающих коэффициентов к рыночной стоимости. Такая стоимость указывается в договорах залога для использования в качестве первоначальной стоимости реализации предмета залога в случае обращения на него взыскания при невозврате кредита, — рассказали в банках.
 
Теоретически, такая схема не противоречит требованиям законодательства, но на практике приводит к целому ряду проблем: 
  1. При регистрации договоров об ипотеке. Потому что в законах нет определения «залоговая стоимость», а у регистраторов нет единой правоприменительной практики на этот счет
  2. При обращении судом взыскания на предмет залога. Суд может просто не учитывать залоговый коэффициент, оговоренный банком и его клиентом при заключении договора. Заемщик волен представить в суд новую оценку имущества, которая не будет учитывать понижающих коэффициентов. И потребуется письменное согласие должника на взыскание имущества по «пониженной» стоимости!
  3. При реализации заложенного имущества в ходе исполнительного производства на практике используется не «залоговая стоимость», а рыночная или ликвидационная стоимость имущества
 
— Для эффективной защиты прав залогодержателя необходимо законодательно закрепить право взыскателя на определение первоначальной стоимости реализации по «залоговой» либо ликвидационной стоимости, без предоставления возможности должнику оспаривать стоимость, указанную в акте ареста, — считают в белорусских банках.
 
Так часть первую пункта 3 статьи 331 Гражданского кодекса банки предлагают изложить в следующей редакции:
 
— Начальная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда на основании ликвидационной стоимости в соответствии с процессуальным законодательством при обращении взыскания на имущество в судебном порядке или соглашением залогодержателя и залогодателя при обращении взыскания на это имущество без обращения в суд, если законодательными актами не предусмотрено иное.
 
Кроме того, белорусские банки заявили о необходимости внесения изменений в Закон «Об исполнительном производстве» от 24 октября 2016 года № 439-3
 
Кстати, банки обратили внимание, что подобная схема законодательно разрешена в России, где она и прописана в Гражданском кодексе, и широко используется на практике. Кроме того, в России при оценке залога даже используются специальные федеральные стандарты: 
  • ФСО №9 «Оценка для целей залога»
  • ФСО №12 «Определение ликвидационной стоимости» 
Между тем… в России
 
В России вопрос с залогами стоит еще более остро. Если  в Беларуси сами банки опасаются  роста «активов с неадекватной балансовой стоимостью», то у наших соседей есть и другие проблемы с залогами. Так при Центробанке России еще в 2017 году была создана Служба по анализу рисков, которая выявляет завышение стоимости залогов банками.

Иногда речь идет о завышении стоимости в 1,5 раза, а в некоторых случаях и в 100 раз. Такие схемы используются для получения кредитов, которые никто возвращать не намерен.

К примеру, нередки случаи, когда вместо заложенного здания, в реальности есть только стройплощадка, на которой никто так и не начинал строительство. Как показывает практика, российский регулятор чаще всего высказывает несогласие с оценкой именно земельных участков под застройку, считая их стоимость завышенной. 
 
Оценивая залоговую недвижимость, Банк России часто исходит из простой логики: сможет ли банк продать такой залог в течение 270 дней? Если — нет, такой залог не может быть резервом в случае возможных потерь
 
Но выявленные факты иногда свидетельствуют и о преступной деятельности. Так один из российских банков выдал кредиты на почти 1 млрд российских рублей под залог обычных бочек с водой, хотя по документам в бочках были дорогостоящие химикаты.

Поэтому российский регулятор и был вынужден отказаться от «наиболее оптимистичных прогнозов, максимизирующих стоимость залога», и завел собственную службу экспертов, занимающихся оценкой залогов и изучением их соответствия условиям заключенных сделок.
 
 
Что ответил банкам Национальный банк Беларуси?
 
Регулятор считает, что в соответствии с пунктом 1 статьи 320 Гражданского кодекса указание в договоре залога стоимости заложенного имущества является обязательным.

А согласно статье 331 Гражданского кодекса начальная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется:
  • решением суда в соответствии с процессуальным законодательством при обращении взыскания на имущество в судебном порядке
  • или соглашением залогодержателя и залогодателя при обращении взыскания на это имущество без обращения в суд
— если законодательными актами не предусмотрено иное.

Кроме того, в соответствии:
  • с пунктом 8 постановления Президиума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 27 октября 2010 г. № 42 «О некоторых вопросах обращения взыскания на заложенное имущество»
  • в случаях, указанных в подпункте 1.3 пункта 1 Декрета Президента  от 1 марта 2010 г. № 3 «О некоторых вопросах залога имущества» и в пункте 3 статьи 330 Гражданского кодекса
— взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда. При этом под решением суда следует понимать, в том числе, и определение о судебном приказе.

Так:
  • при рассмотрении дела суд проверяет основания для обращения взыскания на заложенное имущество
  • при принятии заявления в порядке приказного производства — о взыскании задолженности за счет заложенного имущества суд проверяет также признание должником суммы долга и согласие должника с обращением взыскания на заложенное имущество по заявленной взыскателем стоимости на момент обращения в суд!
— В процессе рассмотрения вопроса об обращении взыскания на залог судом учитываются все обстоятельства, которые могут повлиять на стоимость, указываемую в решении, в том числе и то, что залоговое имущество могло утратить свои свойства, что соответственно уменьшает его стоимость, — считают в Национальном банке.

Кроме того:
  • начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается с учетом стоимости, содержащейся в договоре залога
  • и на основании документов о рыночной стоимости данного имущества, представленных лицами, участвующими в деле
  • в некоторых случаях суд вправе назначить экспертизу для определения рыночной стоимости заложенного имущества
— Полагаем, что ограничить судебное решение рамками указания ликвидационной стоимости при определении стоимости залогового имущества с целью обращения на него взыскания не представляется возможным, так как суд не вправе предрешать вопросы достоверности или недостоверности того или иного доказательства (факта) и (или) их преимущества перед другими, — отметили в Национальном банке.

С другой стороны, при обращении взыскания на залоговое имущество (на основании соглашения залогодержателя с залогодателем без обращения в суд) стороны имеют право указать любую стоимость, о которой достигли соглашения.

Кроме случаев, предусмотренных Указом Президента Беларуси от 4 июля 2012  № 294 «О порядке распоряжения государственным имуществом». Так, «в отношении государственного имущества применяется оценочная стоимость, под которой понимается стоимость, рассчитанная индексным методом или методом балансового накопления активов».
 

Банковские нюансы
 
В соответствии с «Инструкцией о порядке формирования и использования банками, Банком развития и НКФО специальных резервов на покрытие возможных убытков по активам и операциям, не отраженным на балансе», утвержденной Нацбанком 28 сентября 2006 года под № 138:

— Качество и достаточность обеспечения, полученного в виде залога, оценивается исходя из рыночной стоимости предмета залога, определяемой на момент оценки риска по конкретной задолженности.

Согласно письму Госкомитета по имуществу от 19 февраля 2018 г. № 10-8/1157:

— Ликвидационная стоимость может рассчитываться для целей обращения взыскания на заложенное имущество и иных целей (в соответствии с техническими нормативными правовыми актами об оценке стоимости объектов гражданских прав в Беларуси).

Что касается практики российских судов относительно ипотеки, то Национальный банк не считает такую практику «однозначной» и свидетельствующей о том, «что оценка для целей залога должна совпадать с ликвидационной стоимостью».

Не является однозначным и вывод…  о необходимости внесения изменений в Закон «Об исполнительном производстве» от 24 октября 2016 г. № 439-3. Потому что: «В случае установления в акте ареста предварительной стоимости арестованного имущества судебный исполнитель обеспечивает проведение независимой оценки арестованного имущества должника для установления ликвидационной стоимости такого имущества».

В акте ареста имущества судебный исполнитель устанавливает предварительную стоимость арестованного имущества должника, в том числе, в случае реализации имущества с торгов (электронных торгов):
  • капитальных строений
  • технологического оборудования
  • станков
  • механизмов
  • транспортных средств
— наиболее часто встречающегося имущества, принимаемого банками в залог.

Во всех остальных случаях судебные исполнители руководствуются частью второй статьи 88 Закона «Об исполнительном производстве», в которой предусмотрено «установление стоимости арестованного имущества должника, являющегося предметом залога, согласно исполнительному документу, выданному судом».
«С учетом изложенного», внесение предлагаемых изменений: в Гражданский кодекс и Закон «Об исполнительном производстве» — Национальный банк Беларуси считает нецелесообразным.

Ответ регулятора под № 11-15/75 от 07.03.2019 на письмо банков «О стоимости заложенного имущества» пришел за подписью заместителя Председателя Правления Нацбанка Дмитрия Лапко.
 


Источник: www.infobank.by

Понравилось? Отправь друзьям!


Оставить комментарий
  
Комментариев нет
Другие новости