Отзывы о банках


InfoBank.by – Все банки Беларуси  >  Все статьи по финансам и банкам  >  Рейтинг кредитов на недвижимость (июнь 2008)

Рейтинг кредитов на недвижимость (июнь 2008)

Обращаем ваше внимание, что данный рейтинг кредитов рассматривает предложения банков по состоянию на 20.06.2008г. и не учитывает возможные изменения в будущих расчетах.

Данный рейтинг затрагивает группу кредитов, финансирующих строительство, в частности, строительство квартиры исходя из следующих условий. Допустим, семья из трех человек (двух работающих взрослых и несовершеннолетнего ребенка) планирует строить 2-х комнатную квартиру в Минске. Стоимость 2-х комнатной квартиры принята для расчетов 115тыс. долларов базируясь на следующих данных:

по данным застройщика ООО "БелстройВетурия" стоимость 1 кв.м. жилья – 4млн.085тыс.рублей, площадь 2-х комн. квартиры ориентировочно 60 кв.м., курс 1 долл=2130 рублей.

Несложный расчет показывает:

4 085 000 х 60 / 2 130 = 115 070 долл.

Рассматривались кредиты, выделяемые на общих основаниях, то есть для так называемой категории граждан, не нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Для простоты сравнения представленные расчеты были переведены в эквивалент в долларах США.

Для определения суммы кредита мы руководствовались следующим. Банки  кредитуют от 70% до 90% стоимости строящейся квартиры.

Данные по взносу собственными средствами представлены в таблице.

Минимальный размер взноса собственными средствами, долл.США, стоимость жилья принята для расчетов - 115 тыс. долларов


№пп Банк Кредит Валюта Максимальный размер кредита, в процентах от стоимости жилья Размер взноса собственными средствами, долл.США  Время внесения соственных средств
1 Белагропромбанк ОАО Кредит на строительство жилого помещения лицам, не нуждающимся в улучшении жил.условий до 20 лет USD/EUR/ BYR 90% 11 500 до момента выдачи кредита
2 Белросбанк ЗАО Программа "Новостройка" до 20 лет со справкой/без справки о доходах USD 90% / 80% 11 500 / 23 000 до оконч. строит-ва
3 Беларусбанк АСБ ОАО Кредит на строительство жилого помещения лицам, не нуждающимся в улучшении жил.условий до 10 лет USD 90% 11 500 до момента выдачи кредита
4 БПС-Банк ОАО Кредит на жилье гражданам, не нуждающимся в улучшении жилищных условий до 15 лет под поручит./ залог USD/EUR/ BYR 90% / 70% 11 500 / 34 500 до момента выдачи кредита
5 Приорбанк ОАО Финансирование строительства квартиры под залог строящейся недвижимости сроком 5, 10 или 15 лет USD/EUR/ BYR 80% 23 000 до момента выдачи кредита
6 Белинвестбанк ОАО Кредит на строительство жилья гражданам, не нуждающимся в улучшении жилищных условий до 15 лет USD/EUR/ BYR/RUR 80% 23 000 возможно половину сразу - половину в теч.стр-ва
7 Паритетбанк ОАО Кредит на строительство квартиры /дома под поручительство до 15 лет USD/EUR/BYR 80% 23 000 до момента выдачи кредита
8 Белгазпромбанк ОАО Программа "Ипотека" USD/EUR/ BYR 80% 23 000 до момента выдачи кредита
9 Беларусбанк АСБ ОАО Кредит на строительство жилого помещения лицам, не нуждающимся в улучшении жил.условий до 15 лет BYR 75% 28 750 до момента выдачи кредита
10 Белвнешэкономбанк ОАО Кредит на строительство индивидуального жилого дома или квартиры до 15 лет USD/EUR/ BYR 70% 34 500 до момента выдачи кредита


Соответственно, если кредит составит 70% стоимости такой квартиры, сумма кредита будет равна 80,5тыс. долларов США. При такой сумме кредита одна только сумма ежемесячного платежа по основному долгу составит 667долл.

Общая сумма ежемесячных выплат (долг+проценты+комиссии) на первом этапе может доходить до 1600 долларов США. Такая сумма выплат велика, и для большинства семей, даже с хорошим уровнем достака, является неподъемной.

С другой стороны, основным критерием при выдаче кредита на строительство является совокупный доход семьи кредитополучателя. Рассмотрим, как зависит  сумма предоставляемых кредитов от среднемесячного совокупного чистого дохода.

Справка www.infobank.by:
Под среднемесячным совокупным чистым доходом банки обычно подразумевают доход обоих работающих членов семьи за вычетом налогов, т.е. то, что они получают "на руки". В некоторых случаях банки по определенному алгоритму вычитают расходы на обязательные платежи (коммунальные, содержание детей и проч.), иногда дополнительно учитывают доходы поручителей.


Зависимость суммы предоставляемых кредитов от среднемесячного совокупного чистого дохода.

Банк

Ориентировочная сумма совокупного среднемесячного чистого дохода, руб.*

Сумма кредита 30тыс.долларов

Ориентировочная сумма совокупного среднемесячного чистого дохода, руб.*

Сумма кредита 80тыс.долларов

Белросбанк, программа «Новостройка» в долларах США до 20 лет

1,35млн.

2,2млн

БПС-Банк, Кредит на строительство в долларах США до 15 лет, не нуждающимся в улучшении жил.условий

1,4млн.

3,3млн.

Приорбанк, Кредит на строительство под залог в долларах США на 15 лет

1,5млн.

3,5млн

Белагропромбанк, Кредит на строительство в долларах США до 15 лет, не нуждающимся в улучшении жил.условий

2,1млн.

5,6млн

Беларусбанк, Кредит на строительство в долларах США на 10 лет, не нуждающимся в улучшении жил.условий

2,8 млн.

7,5млн


* по данным кредитных калькуляторов, размещенных на сайтах банков, и сведений, полученных у сотрудников банков. В среднемесячный чистый доход указанные банки могут включать при необходимости совокупный доход кредитополучателя и его супруга (супруги).

Как видим, размер документально подтвержденных совокупных доходов семьи, необходимых для получения кредита, сильно колеблется в зависимости от банка. Кроме того,  большинство банков требует внесения собственной части средств кредитополучателя еще до момента выделения кредита. Поэтому дополним рассматриваемый пример следующими условиями: для финансирования строительства новой квартиры частично используются средства от продажи имеющейся 1-комнатной квартиры, и частично – кредитные средства в размере 30тыс.долларов.

Срок кредитования выбран 10 лет для рассмотрения максимального количества  кредитных программ. Здесь отметим, что при увеличении срока кредитования до 15 лет количество  программ сокращается – Беларусбанк не предоставляет на такой срок кредиты в валюте, программа Белгазпромбанка «Новоселы» рассчитана также до 10 лет. Паритетбанк при сроке кредита 15 лет устанавливает процентные ставки на 1 пункт выше. На срок до 20 лет кредиты предоставляются только Белагропромбанком и Белросбанком (Новостройка).

Рейтинг строился на основании суммы переплаты, возникающей по кредиту и учитывающей проценты и комиссии банков. При этом для простоты сравнения все суммы приведены в эквиваленте в долларах США.

Однако в сравнительной таблице приводятся все существенные условия, влияющие на удобство данных кредитных программ.

  1. В процессе строительства обычно средства перечисляются согласно графику платежей. В нашем случае это означает открытие кредитной линии. В течение строительства банк, перечисляя кредитные средства, может предоставлять кредитополучателя определенную отсрочку по уплате основного долга по кредиту. То есть кредитополучатель может уплачивать только проценты по кредиту в течение строительства, а затем уже погашает долг и проценты по нему.
  2. Необходимость поручительства и количество поручителей. Данное требование банка влечет необходимость нахождения одного или нескольких поручителей, которые имеют достаточно высокий, подтвержденный документально доход и необременены обязательствами по иным кредитам.
  3. Необходимость оформления залога на построенную квартиру (на срок строительства – договора залога прав), что влечет за собой невозможность отчуждения квартиры в течение срока кредитования. Здесь отметим, что, например, Беларусбанк не требует оформлять квартиру в залог, однако при продаже квартиры необходимо в течение 10 дней выплатить остаток по кредиту. Штраф за просрочку по сроку выплаты установлен в размере двукратного размера процентной ставки по кредиту.
  4. Прописка кредитополучителя (место регистрации) и место, где осуществляется строительство. Так, Беларусбанк преимущественно выдает кредиты на строительство по месту прописки кредитополучателя. Белвнешэкономбанк – вне зависимости от прописки, но объект строительства должен располагаться в Минске или Минком районе и т.д.

    Здесь отметим, что переплату по кредиту необходимо рассматривать в совокупности с остальными существенными условиями по кредиту.

Расчет для суммы кредита 30 000 долл.США , срок кредитования 10 лет

Место Банк Кредит Валюта Годовая процентная ставка Эффективная ставка по кредиту Общая переплата по кредиту* на 30тыс. долл.США Срок рассмотре-ния кредита** Дополнительные условия
1 Белинвестбанк ОАО Кредит на строительство жилья гражданам, не нуждающимся в улучшении жилищных условий до 15 лет USD 12% 12,00% 18 150 до 10 раб.дней поруч. - не менее 2, прописка РБ, досрочн.погашение без штрафов
2 Приорбанк ОАО Финансирование строительства квартиры под залог строящейся недвижимости сроком 5, 10 или 15 лет USD 12% 12,12% 18 335 7-10 раб.дней залог недвиж., прописка РБ, штраф за досрочн.погашение, отсрочка по осн.долгу 1 год
3 Белагропромбанк ОАО Кредит на строительство жилого помещения лицам, не нуждающимся в улучшении жил.условий до 20 лет USD 13% 13,00% 19 666 до 10 раб.дней поручители - мин.1, прописка - РБ, досрочн.погашение без штрафов, отсрочка по осн.долгу до конца стр-ва, залог недвиж.свыше 15тыс.
4 БПС-Банк ОАО Кредит на жилье гражданам, не нуждающимся в улучшении жилищных условий до 15 лет USD 13% 13,04% 19 718 до 7 календ. дней поруч. - не менее 2 или залог недвиж., прописка РБ, досрочн.погашение без штрафов, отсрочка по осн.долг до конца стр-ва
5 Паритетбанк ОАО Кредит на строительство квартиры /дома под поручительство до 15 лет USD 14.5%* зависит от срока 14,72% 22 260 до 10 раб.дней поручители, прописка - РБ, штраф 1% за досрочн.погашение в теч.1-го года, возможна отсрочка 1 год по осн.долгу
6 Беларусбанк АСБ ОАО Кредит на строительство жилого помещения лицам, не нуждающимся в улучшении жил.условий до 10 лет USD 15% 15,02% 22 714 3-4 раб.дня поруч. - не менее 2, по месту прописки, досрочн.погашение без штрафов, осн.долг и проценты без отсрочки, при продаже квартиры - выплата кредита в теч. 10 дней
7 Белгазпромбанк ОАО Программа "Ипотека" USD 13%* зависит от суммы 15,02% 22 724 3-4 раб.дня поручители или залог имущ., прописка - РБ, стр-во в Минске, досрочн.погашение без штрафов, возможна отсрочка по осн.долгу
8 Белросбанк ЗАО Программа "Новостройка" до 20 лет со справкой о доходах USD 12% 12,73% 22 964 8-10 дней поручители, прописка - РБ, досрочн.погашение без штрафов, аннуитетные платежи
9 Белвнешэкономбанк ОАО Кредит на строительство индивидуального жилого дома или квартиры до 15 лет USD 14% 15,21% 23 005 до 7 раб.дней поручители -мин.2, прописка - РБ, стр-во в Минске и Минск.р-не, досрочн.погашение без штрафов
10 Белинвестбанк ОАО Кредит на строительство жилья гражданам, не нуждающимся в улучшении жилищных условий до 15 лет BYR 16% 16,00% 24 200 до 10 раб.дней поруч. - не менее 2, прописка РБ, досрочн.погашение без штрафов
11 БПС-Банк ОАО Кредит на жилье гражданам, не нуждающимся в улучшении жилищных условий до 15 лет BYR 16% 16,04% 24 255 до 7 календ. дней поруч. - не менее 2 или залог недвиж., прописка РБ, досрочн.погашение без штрафов, отсрочка по осн.долг до конца стр-ва
12 Приорбанк ОАО Финансирование строительства квартиры под залог строящейся недвижимости сроком 5, 10 или 15 лет BYR 16% 16,12% 24 383 7-10 раб.дней залог недвиж., прописка РБ, штраф за досрочн.погашение, отсрочка по осн.долгу 1 год
13 Белвнешэкономбанк ОАО Кредит на строительство индивидуального жилого дома или квартиры до 15 лет BYR 15% 16,21% 24 518 до 7 раб.дней поручители -мин.2, прописка - РБ, стр-во в Минске и Минск.р-не, досрочн.погашение без штрафов
14 Паритетбанк ОАО Кредит на строительство квартиры /дома под поручительство до 15 лет BYR 16%* зависит от срока 16,22% 24 529 до 10 раб.дней поручители, прописка - РБ, штраф 1% за досрочн.погашение в теч.1-го года, возможна отсрочка 1 год по осн.долгу
15 Белгазпромбанк ОАО Программа "Ипотека" BYR 14.5%* зависит от суммы 16,52% 24 992 3-4 раб.дня поручители или залог имущ., прописка - РБ, стр-во в Минске, досрочн.погашение без штрафов, возможна отсрочка по осн.долгу
16 Беларусбанк АСБ ОАО Кредит на строительство жилого помещения лицам, не нуждающимся в улучшении жил.условий до 15 лет BYR 17% 17,02% 25 739 3-4 раб.дня поруч. - не менее 2, по месту прописки, досрочн.погашение без штрафов, осн.долг и проценты без отсрочки, при продаже квартиры - выплата кредита в теч. 10 дней
17 Белросбанк ЗАО Программа "Новостройка" до 20 лет без справки о доходах USD 14% 14,71% 27 210 8-10 дней поручители, прописка - РБ, досрочн.погашение без штрафов, аннуитетные платежи
18 Белагропромбанк ОАО Кредит на строительство жилого помещения лицам, не нуждающимся в улучшении жил.условий до 20 лет BYR 18% 18,00% 27 229 до 10 раб.дней поручители - мин.1, прописка - РБ, досрочн.погашение без штрафов, отсрочка по осн.долгу до конца стр-ва, залог недвиж.свыше 15тыс.
* Переплата по кредиту - это сумма процентов и всех комиссий банка по кредиту, т.е. то, что вы выплатите сверх самого кредита. Для наглядности переплата для всех кредитов переведена в эквивалент в долларах США.
** Срок рассмотрения кредита - по заявлению сотрудников банков и данным сайтов


В заключение представим некоторые существенные выводы:

1. Сумма переплаты по кредиту зависит от валюты кредита. В настоящее время более выгодными (меньшая переплата) представляются кредиты в долларах США. Кредиты в белорусских рублях характеризуются более высокими процентными ставками, и на фоне укрепления курса белорусского рубля по отношению к доллару выглядят более дорогими. Однако, так как кредиты выдаются на длительный срок, предугадать поведение курса валют в долгосрочной перспективе сложно.

2. Большинство кредитов выдается из расчета выплаты равными долями основного долга и процентов – от остатка по кредиту. При данной сумме кредита это влечет уплату ежемесячно суммы 600-700 долларов в начале срока кредитования, затем платежи плавно уменьшаются. Таким образом, при получении кредита на строительство нужно смириться с большими ежемесячными платежами, по крайней мере, первые годы.

3. Уменьшить сумму платежей в течение срока строительства можно, воспользовавшись кредитами, которые предусматривают отсрочку платежа по основному долгу на первоначальном этапе. Однако, это в итоге увеличит общую переплату по кредиту, так как в период отсрочки проценты будут уплачиваться от всей суммы кредита.

Например, при отсрочке 1 год по кредиту 30тыс.долларов по ставке 12% годовых расчеты показывают следующее:

Сумма платежа 1-й – 12-й м-цы (только проценты) 300 долл. Переплата по кредиту 19 950 долл.США

Без отсрочки:

Сумма платежа 1-й м-ц (долг + проценты) 550 долл., далее уменьшается. Переплата по кредиту 18 150 долл.США.

Разница в переплате по кредиту составляет 1 800 долл.США.

4. Исключением является, пожалуй, программа кредитования «Новостройка» Белросбанка, которая характеризуется аннуитетными платежами по кредиту (то есть равными весь срок кредитования). Для рассматриваемых условий сумма ежемесячных платежей весь срок кредитования составляет 440 -475 долларов США (со справкой /без справки о доходах).

5. Оформление договора залога в органах государственной регистрации стоит порядка 40тыс. рублей. Таким образом, при кредитовании, например, в Белгазпромбанке (Ипотека), требующем оформление договора залога прав на строящуюся квартиру, а затем залога построенной недвижимости, возникнут дополнительные расходы, связанные с оформлением таких документов (40тыс. рублей х 2 раза).

Если сравнить кредитование строительства новой квартиры с покупкой жилья на вторичном рынке можно отметить:

  • Новые квартиры как правило дороже, так как значительно выросли площади строящихся квартир
  • При строительстве нет необходимости оценивать жилье

 


www.infobank.by


 
сундук