Отзывы о банках


InfoBank.by – Все банки Беларуси  >  Все статьи по финансам и банкам  >  Кредиты на недвижимость (Беларусь) I

Кредиты на недвижимость (Беларусь) I

Тема «как приобрести себе квартиру», наверное, уже вызывает приступы нервной дрожи у тех, кому она актуальна. Темпы роста заработной платы не поспевают за ростом цен на жилье, это стало очевидно.
Даже жилищные кредиты при средней зарплате 600-800 тыс. эту проблему коренным образом решить не могут. Если Вы в свое время не взяли кредит на строительство, то сейчас даже за самую скромную однокомнатную квартирку придется платить более 500 тыс. рублей в месяц. А первоначальный взнос составит как минимум 4,5тыс. долларов. Это платежи по льготному кредиту, по кредиту на общих основаниях – и того более. И все же жилье было и остается востребованным. Кредиты на жилье сегодня – на первом месте среди всех категорий кредитов, выдаваемых банками. Ведь цены на аренду квартир растут, и 250 долларов в месяц за однокомнатную квартиру на окраине становятся нормой.



Поскольку жилищное кредитование – многогранная и сложная тема, то в данном обзоре остановимся лишь на некоторых вопросах.

Льготные кредиты на жилье

Настоящий монстр в жилищном кредитовании – это, конечно, Беларусбанк. Он проводит в жизнь политику государства по обеспечению жильем малоимущих граждан, многодетные и «молодые» семьи и другие льготные категории населения. Сумма выданных льготных кредитов на жилье увеличивается ежегодно на 40%. Только за январь - сентябрь текущего года Беларусбанк, по заявлению его пресс-службы, предоставил такие кредиты в размере более 807 млрд. рублей.

Выдача льготных кредитов происходит на основании так называемых списков очередности нуждающихся граждан, утверждаемых исполкомами, и регламентируется Указом Президента Республики Беларусь от 14.04.2000 г. № 185 «О предоставлении гражданам льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений». Это основополагающий документ. В 2004 году в него были внесены изменения, касающиеся особых условий предоставления льготных кредитов многодетным семьям. Теперь такие семьи после ввода в эксплуатацию строящегося жилья получают беспрецедентную финансовую помощь государства – от 50 до 100% от задолженности по кредиту.

А в сентябре текущего года был принят Указ №414, упрощающий процедуру оформления льготных кредитов. Раньше пресловутые «списки нуждающихся граждан» ходили по инстанциям месяцами: после утверждения в райисполкоме их переправляли в облисполком, затем обратно, и только потом они поступали в соответствующий филиал Беларусбанка. В данный момент эти «списки» из районного исполкома должны сразу поступать сразу в банк, где рассмотрение заявки на кредит происходит значительно быстрее. В Беларусбанке комментируют, что готовый пакет документов рассматривается в течение 3 дней.

В общем, суть льгот сводится к следующему:

1. Более длительный срок кредита. Льготный кредит предоставляется на 20, а то и на 40 лет (многодетным семьям и сельским жителям, которые живут и работают в населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс. человек). В то время как кредиты на общих основаниях ограничены максимум 15 годами.

2. Низкая процентная ставка по кредиту (3-5% в белорусских рублях против 16-19% по кредитам на общих основаниях). Льготные кредиты предоставляются только в белорусских рублях.

3. Кредит погашает 90-95% стоимости строительства льготно-кредитуемой площади жилья, из расчета 20кв.м. на человека для горожан и 30 кв.м. - для сельских жителей. Кредиты же на общих основаниях погашают не более 75-80% от стоимости квартир.

Здесь есть свои особенности. Если семья из 4-х человек строит, к примеру, в Минске квартиру площадью 86 кв.м., то норматив льготно-кредитуемой площади составляет 4 х 20 = 80 кв.м. То есть именно от стоимости 80 метров будет выдаваться кредит в размере 90%. Если же членам этой семьи уже принадлежит на праве собственности квартира площадью 48 кв.м., то льготируемая площадь соответственно уменьшится и составит всего 80 – 48 = 32 кв.м. За остальной метраж придется платить самим. Исключение составляют молодые и многодетные семьи, проживающие совместно с родителями в их собственной квартире. Таким категориям льготников кредит выдается без учета жилплощади родителей. Для остальных существует иной компромиссный вариант – норматив льготируемой площади не уменьшится, если кредитополучатель обязуется после ввода в эксплуатацию своего нового жилья, построенного с использованием льготного кредита, продать уже имеющуюся в собственности квартиру. Средства от продажи квартиры в размере ее оценочной стоимости должны быть направлены на досрочное погашение льготного кредита.

4. Для многодетных и молодых семей при рождении детей предусмотрены дополнительные льготы в виде погашения задолженности по кредиту. Так, при рождении первого ребенка помощь государства составляет 10% от суммы задолженности по кредиту; второго ребенка – 20 %; при наличии троих несовершеннолетних детей – 50%; четверых – 70%; пятерых и более детей – 100%.

Естественно, что такие условия делают льготные кредиты весьма привлекательными. Думаю, поводов предостаточно, чтобы задуматься, если Вы имеете право на ту или иную льготу, но пока не воспользовались ею.

Прибавьте к этим преимуществам принцип аннуитета (уплата долга по кредиту равными долями), применяющийся при погашении задолженности по кредиту. Распределенная равномерно финансовая нагрузка с течением времени становится незначительной. По кредитам, выданным в начале двухтысячных годов, когда приличная 3-х комнатная квартира в кирпичном доме стоила чуть больше 20 тыс.долларов, сейчас платежи (основной долг плюс проценты) составляют порядка 100 долларов в месяц. Кроме того, средства, потраченные на приобретение жилья и проценты по кредиту, вычитаются из налогооблагаемой базы, что позволяет сэкономить на подоходном налоге.

Единственное «но» - существование очереди на получение льготного кредита. То есть, встав на очередь в исполкоме, нельзя рассчитывать получить кредит в банке моментально. По заверениям сотрудников Беларусбанка в Минске сейчас получают льготные кредиты по очередности 1986-87 года, по области – 2005-2006 года. Очередь же для молодых и многодетных семей движется намного быстрее. Если не хотите ждать длительное время своей очереди, то можно взять кредит либо в другом банке, либо в том же Беларусбанке, но из ресурсов самого банка на относительно льготных условиях. В этом случае процентная ставка по кредиту будет на 1-3 пункта ниже ставок по кредитам на общих основаниях.



И последнее - льготный кредит можно получить только в соответствующем филиале Беларусбанка по месту прописки (теперь регистрации). То есть если Вы проживаете и зарегистрированы, к примеру, в Борисове, то получить льготный кредит в Минске у Вас не получится. Придется прибегнуть к кредитам на общих основаниях.



Кредит на жилье на общих основаниях. Где взять? На что рассчитывать?

Многие банки предлагают кредитование жилья. Это и кредиты под поручительство физических лиц, и под залог недвижимости. Охватить весь спектр кредитов в одном обзоре не получится, поэтому остановимся лишь на основных моментах.

При выборе важно определиться, какие активы у Вас имеются. Ведь в любом случае надо иметь деньги на первоначальный взнос, составляющий, как правило, не менее 20% от стоимости жилья, а ежемесячные платежи несопоставимы с платежами по льготным кредитам. Даже при самых благоприятных процентах по кредиту (14% в бел.рулях) на 15 лет и стоимости квартиры около 55 тыс.долларов они будут составлять в первый год не менее 1,5млн.бел.рублей ежемесячно!

Государственные банки (Белагропромбанк, Беларусбанк, БПС-Банк, Белвнешэкономбанк), как правило, предоставляют более выгодные условия по кредитам для граждан, которые нуждаются в жилье по сравнению с ненуждающимися. Проценты по таким кредитам на 1-2 пункта ниже. Но они все равно остаются на уровне ставок по аналогичным кредитам в коммерческих банках. Принципиальной разницы нет.

Сроки предоставления кредитов на жилье, лет

Банк

Астана-эксим-банк

Белагро-промбанк

Беларус-банк

Белвнеш-экономбанк

Белрос-банк

БПС-Банк

Паритет-банк

Приор-банк

Кредит для нуждающихся граждан

15

15

15

15

12

15

10

5, 10, 15

Кредит для не нуждающихся граждан

15

15

15

15

12

10

10

5, 10, 15

Строительство или покупка жилья является крупномасштабной и долговременной инвестицией. Поэтому банки обязаны предусматривать обеспечение возврата по кредиту. Чаще всего - это поручительство физических лиц. Реже - залог недвижимого имущества, в частности, приобретаемой или строящейся квартиры. Кредиты под залог предлагают в Белагропромбанке, Астанаэксимбанке, Приорбанке, Белросбанке и Паритетбанке. Но и в этом случае может потребоваться дополнительное обеспечение в виде поручительства. Тем более оно необходимо при кредитовании под залог строящегося жилья. Иначе у банка просто не будет гарантий на переходный период, пока новое жилье Вами еще не построено и не может по существу являться предметом залога.

Нет денег даже на первоначальный взнос. Что делать?

Практически все кредитные программы предусматривают наличие у заемщика определенной суммы денег, которую он вносит в качестве первоначального взноса. Размер взноса собственными средствами может быть разным (от 15% в Белросбанке, 20% в Паритетбанке и Приорбанке, до 30% в Белвнешэкономбанке и даже 50%(!) в Астанаэксимбанке).

Но бывают ситуации, когда имеющихся денег ни при каких условиях не хватает на первоначальный взнос по кредиту. Беларусбанк в качестве альтернативы предлагает участие в Системе строительных сбережений Беларусбанка. Суть ее сводится к следующему.

Участник Системы сначала должен определенный период времени (3, 5 или 7 лет в зависимости от накопительного плана) копить деньги на жилищно-накопительном вкладе. Накопив таким образом 25% от суммы, необходимой для покупки жилья, участник через некоторый период времени получает право на получение кредита. Условия кредитования в Системе строительных сбережений едины для всех ее участников и не зависят от того, нуждаются они у получении жилья или нет.

Плюсы Системы строительных сбережений:

· на стадии накопления средства хранятся на депозите, ставка по которому равна ставке рефинансирования Нацбанка (сейчас 10%)

· кредит предоставляется не на 15, а на 20 лет (как льготные кредиты)

· ставка по кредиту в бел.рублях равна ставке рефинансирования Нацбанка плюс 1процентный пункт, что значительно ниже процентных ставок по кредитам, которые выдаются на строительство либо приобретение жилья (11% против 16-19%)

· погашение основного долга и процентов происходит равными долями по принципу аннуитета

· предоставляется возможность отложить погашение долга по процентам на три месяца

Минусы Системы строительных сбережений:

· нельзя совершать расходные операции по жилищно-накопительному счету в период накопления

· деньги должны как минимум 19 месяцев находиться в банке до выделения кредита

Казалось бы все просто – накопил 25% - получи кредит на относительно льготных условиях на остальные 75% стоимости жилья. Но сейчас недвижимость растет в цене быстрее, чем возможность накопить на нее. Разработчики Системы парируют «в условиях когда стоимость жилья так сильно изменяется, он (участник Системы – прим. www.infobank.by) может принять только два решения,- либо строить квартиру меньшей площади, либо увеличить взносы на стадии накопления, чтобы получить соответственно бóльшую общую сумму инвестиций.»

Проведем приблизительный расчет. Если человек вступил в Систему строительных сбережений в момент ее основания в июле 2006 года, рассчитывая скопить необходимые 25% на 2-х комнатную квартиру за 5 лет, то на то время ему достаточно было копить по 500 тыс.рублей ежемесячно.

См.таблицу. использована статистика цен на жилье www.realt.by

Первоначальные намерения

Ситуация на момент октябрь 2007 года

Измененный план накопления

Начало накопления: июль 2006 года

Сумма ежемесячных платежей: 500 тыс.рублей

Сумма накоплений за 5 лет: 14,1тыс.долл.

Сумма кредита: 42,4 тыс.долл.

Стоимость квартиры: 56,5 тыс.долл.

Средняя цена за 1 кв.м. 2-х комн.квартиры в июле 2006 года: 1084 долл.США

Метраж: 52 кв.м.

Начало накопления: июль 2006 года

Сумма ежемесячных платежей: 500 тыс.рублей

Сумма накоплений за 5 лет: 14,1тыс.долл.

Сумма кредита: 42,4 тыс.долл.

Стоимость квартиры: 56,5 тыс.долл.

Средняя цена за 1 кв.м. 2-х комн.квартиры в октябре 2007 года: 1983 долл.США

Метраж: 28,5 кв.м.

Начало накопления: июль 2006 года

Сумма ежемесячных платежей: 500 тыс.рублей

С октября 2007 года сумма ежемесячных платежей: 1млн 50 тыс рублей

Сумма накоплений за 5 лет: 25,9тыс.долл.

Сумма кредита: 77,8 тыс.долл.

Стоимость квартиры: 103,7 тыс.долл.

Средняя цена за 1 кв.м. 2-х комн.квартиры в октябре 2007 года: 1983 долл.США

Метраж: 52 кв.м.

Увидев, что цены на жилье выросли, участнику Системы действительно остается либо

а) довольствоваться квартирой меньшей площади, если нет возможности увеличить сумму платежей. Но как показывают бездушные цифры, уже на сегодняшний момент рассчитывать можно лишь на однокомнатную квартиру не лучших потребительских качеств. А что за эти деньги предложат еще через 4 года?

б) увеличить сумму ежемесячных взносов, чтобы приобрести ту квартиру, на которую он рассчитывал изначально. Но так как стоимость такого жилья увеличилась почти в два раза, то и ежемесячные взносы должны вырасти по крайней мере до 1 млн 50 тыс. рублей. Сможет участник себе это позволить?


Не удивительно, что на настоящий момент наметилась тенденция к увеличению сроков накопления. Никому не под силу так кардинально увеличить ежемесячные взносы.

Что будет дальше?

И все-таки брать кредит на жилье остается выгодно, особенно если это льготный кредит. Ведь какими бы огромными ни казались Вам размеры кредита на жилье, завтра они могут оказаться намного меньше его рыночной стоимости. Печально, но аналитики сходятся во мнении, что введение ипотеки, скорее всего, еще больше подхлестнет рост цен на жилье. Рынок всегда балансирует между спросом и предложением, а никаких других инструментов для инвестиций, кроме недвижимости, у населения по-прежнему нет.


www.infobank.by


 
сундук