Как решить проблему отсутствия офиса?
27 августа 2012

Немногие фирмы могут похвастаться собственным офисом или складом. Тем, кто не имеет собственной недвижимости, приходится ежемесячно платить за аренду необходимых помещений, и такие траты могут «съедать» существенную часть прибыли компании.


Риелторы посчитали, что за 7-8 лет арендатор выплачивает собственнику недвижимости полную стоимость помещения только за право в этом помещении работать. В собственность арендуемая недвижимость не переходит даже, если арендатор исправно платит за нее в течение 10-15 лет.

Часто предприниматели не видят для себя возможности решения проблемы с недвижимостью, поскольку собственных средств на покупку дорогостоящих квадратных метров не хватает. Да и изымать из оборота, например, 50 тысяч долларов для покупки офиса площадью 20-70 квадратных метров (из расчета стоимости одного квадратного метра в Минске от 710 до 2500 долларов США), по мнению многих,  нерационально.

Ведь в условиях ограниченности ресурсов средства иногда выгоднее направить на развитие бизнеса: увеличить ассортимент предлагаемых товаров, сделать сайт компании, приобрести оборудование или нанять новых работников. Тем более что для «новоиспеченных собственников» недвижимости увеличивается налоговая нагрузка, им, кроме всего прочего, приходится платить в казну еще и налог на недвижимость.

Помочь с приобретением коммерческой недвижимости предлагают банки и лизинговые компании. Вариант покупки офиса или склада в лизинг представляется даже более выгодным, поскольку лизинговые платежи относятся на затраты и уменьшают налогооблагаемую базу. Посмотрим, на каких условиях можно купить в лизинг офис в Минске.

Далеко не все лизингодатели готовы продавать в лизинг недвижимость. Такая ситуация объясняется тем, что недвижимость - достаточно дорогое удовольствие и клиенты стремятся заключать договора лизинга на 5 и более лет. Однако лизинговые компании часто не готовы предоставлять существенные суммы на столь длительный срок.


В компании Финпрофит считают, что «лизинг недвижимости - один из наиболее перспективных, но наименее развитых лизинговых продуктов в Беларуси». Специалисты объясняют эту ситуацию спецификой рынка недвижимости, на котором объекты, выставляемые на продажу, продаются с большой долей неучтенных наличных денег. Бывают случаи, выставления на продажу объектов, на которые застройщики еще не получили технические паспорта.

Однако в ряде компаний договора на поставку недвижимости в лизинг все-таки заключают. Мы побеседовали с представителями нескольких лизинговых фирм и узнали, что максимальный срок договора лизинга 5 лет, в обеспечение принимается приобретаемая недвижимость, но может понадобиться и дополнительное обеспечение, если клиент не готов сразу внести в качестве аванса 15-30% от стоимости помещения.

Также может понадобиться заключение независимых экспертов о стоимости предмета лизинга. 

Процент удорожания

Лизинговые компании предлагают заключать договора лизинга в белорусских рублях и иностранной валюте (долларах США, евро, российских рублях). Вне зависимости от валюты договора лизинговые платежи осуществляются в белорусских рублях. Так, например, по контракту в долларах США клиенты платят белорусскими рублями по курсу банка, некоторые лизингодатели к платежу в валюте добавляют комиссию за конвертацию средств.

Ставки по договорам лизинга зависят также от срока контракта и аванса, который готов внести клиент за приобретаемую недвижимость. Минимальный аванс для покупки недвижимости в лизинг в большинстве случаев составляет 15% от стоимости помещения. Процент удорожания по договорам в белорусских рублях зависит от величины ставки рефинансирования и может меняться.

Посмотрим, на каких условиях лизинговые компании готовы профинансировать покупку офиса в Минске стоимостью 50 тысяч долларов США, при условии внесения авансов в размере 15 тысяч долларов США.

Финпрофит при прочих равных готов заключить договор лизинга на 3 года в белорусских рублях, удорожание составит 18% год, процентная ставка будет находиться на уровне 36%. Специалист этого лизингового оператора посоветовал заключить договор лизинга именно в белорусских рублях, поскольку лизингополучатели, заключившие договора в иностранной валюте, несут высокие валютные риски. 

В Авангард Лизинг можно приобрести данную недвижимость в лизинг на срок от 12 до 60 месяцев. При заключении договора на 60 месяцев ставка удорожания объекта лизинга в белорусских рублях составит 16-18% в год, и процентная ставка 36-38%, в стоимость лизинга включена страховка «Полное имущественное страхование». Любопытно, что в Авангард Лизинг договоры в иностранной валюте заключаются только с предприятиями, которые имеют валютную выручку.

Активлизинг основную массу договоров заключает на 3 года, однако возможно приобрести недвижимость в лизинг и на 5 лет. Если заключать договор на 3 года – ставка удорожания в белорусских рублях составит 20%, в белорусских рублях в привязке к иностранной валюте - 10% в год.

Более наглядно стоимость приобретения недвижимости в лизинг представлена в таблице. Данные в таблице представлены только для наглядности и носят ознакомительный характер.

Допустим, договор лизинга недвижимости заключен на 5 лет в белорусских рублях, стоимость объекта лизинга 417 000 000 белорусских рублей (или примерно 50 тысяч долларов США), аванс 125 100 000 бел рублей (примерно 15 тысяч долларов):

Наименование платежа Платеж Погашение основного долга Доход лизингодателя
Всего НДС
Без НДС НДС Без НДС НДС
Задаток (аванс) 125 100 000 20 850 000        
 1 месяц 20 891 700 3 481 950 108 246 250 21 649 250 13 413 500 2 682 700
 2 месяц 15 705 471 2 617 579 3 996 250 799 251 9 091 642 1 818 328
 3 месяц 15 523 242 2 587 207 3 996 250 799 250 8 939 785 1 787 957
 4 месяц 15 341 013 2 556 836 3 996 250 799 251 8 787 927 1 757 585
 5 месяц 15 158 784 2 526 464 3 996 250 799 250 8 636 070 1 727 214
 6 месяц 14 976 555 2 496 093 3 996 250 799 251 8 484 212 1 696 842
 7 месяц 14 794 326 2 465 721 3 996 250 799 250 8 332 355 1 666 471
 8 месяц 14 612 097 2 435 350 3 996 250 799 251 8 180 497 1 636 099
 9 месяц 14 429 868 2 404 978 3 996 250 799 250 8 028 640 1 605 728
 10 месяц 14 247 639 2 374 607 3 996 250 799 251 7 876 782 1 575 356
 11 месяц 14 065 410 2 344 235 3 996 250 799 250 7 724 925 1 544 985
 12 месяц 18 887 181 3 147 864 3 996 250 799 251 11 743 067 2 348 613
 13 месяц 13 700 952 2 283 492 3 996 250 799 250 7 421 210 1 484 242
 14 месяц 13 518 723 2 253 121 3 996 250 799 251 7 269 352 1 453 870
 15 месяц 13 336 494 2 222 749 3 996 250 799 250 7 117 495 1 423 499
 16 месяц 13 154 265 2 192 378 3 996 250 799 251 6 965 637 1 393 127
 17 месяц 12 972 036 2 162 006 3 996 250 799 250 6 813 780 1 362 756
 18 месяц 12 789 807 2 131 635 3 996 250 799 251 6 661 922 1 332 384
 19 месяц 12 607 578 2 101 263 3 996 250 799 250 6 510 065 1 302 013
 20 месяц 12 425 349 2 070 892 3 996 250 799 251 6 358 207 1 271 641
 21 месяц 12 243 120 2 040 520 3 996 250 799 250 6 206 350 1 241 270
 22 месяц 12 060 891 2 010 149 3 996 250 799 251 6 054 492 1 210 898
 23 месяц 11 878 662 1 979 777 3 996 250 799 250 5 902 635 1 180 527
 24 месяц 16 700 433 2 783 406 3 996 250 799 251 9 920 777 1 984 155
 25 месяц 11 514 204 1 919 034 3 996 250 799 250 5 598 920 1 119 784
 26 месяц 11 331 975 1 888 663 3 996 250 799 251 5 447 062 1 089 412
 27 месяц 11 149 746 1 858 291 3 996 250 799 250 5 295 205 1 059 041
 28 месяц 10 967 517 1 827 920 3 996 250 799 251 5 143 347 1 028 669
 29 месяц 10 785 288 1 797 548 3 996 250 799 250 4 991 490 998 298
 30 месяц 10 603 059 1 767 177 3 996 250 799 251 4 839 632 967 926
 31 месяц 10 420 830 1 736 805 3 996 250 799 250 4 687 775 937 555
 32 месяц 10 238 601 1 706 434 3 996 250 799 251 4 535 917 907 183
 33 месяц 10 056 372 1 676 062 3 996 250 799 250 4 384 060 876 812
 34 месяц 9 874 143 1 645 691 3 996 250 799 251 4 232 202 846 440
 35 месяц 9 691 914 1 615 319 3 996 250 799 250 4 080 345 816 069
 36 месяц 14 513 685 2 418 948 3 996 250 799 251 8 098 487 1 619 697
 37 месяц 9 327 456 1 554 576 3 996 250 799 250 3 776 630 755 326
 38 месяц 9 145 227 1 524 205 3 996 250 799 251 3 624 772 724 954
 39 месяц 8 962 998 1 493 833 3 996 250 799 250 3 472 915 694 583
 40 месяц 8 780 769 1 463 462 3 996 250 799 251 3 321 057 664 211
 41 месяц 8 598 540 1 433 090 3 996 250 799 250 3 169 200 633 840
 42 месяц 8 416 311 1 402 719 3 996 250 799 251 3 017 342 603 468
 43 месяц 8 234 082 1 372 347 3 996 250 799 250 2 865 485 573 097
 44 месяц 8 051 853 1 341 976 3 996 250 799 251 2 713 627 542 725
 45 месяц 7 869 624 1 311 604 3 996 250 799 250 2 561 770 512 354
 46 месяц 7 687 395 1 281 233 3 996 250 799 251 2 409 912 481 982
 47 месяц 7 505 166 1 250 861 3 996 250 799 250 2 258 055 451 611
 48 месяц 12 326 937 2 054 490 3 996 250 799 251 6 276 197 1 255 239
 49 месяц 7 140 708 1 190 118 3 996 250 799 250 1 954 340 390 868
 50 месяц 6 958 479 1 159 747 3 996 250 799 251 1 802 482 360 496
 51 месяц 6 776 250 1 129 375 3 996 250 799 250 1 650 625 330 125
 52 месяц 6 594 021 1 099 004 3 996 250 799 251 1 498 767 299 753
 53 месяц 6 411 792 1 068 632 3 996 250 799 250 1 346 910 269 382
 54 месяц 6 229 563 1 038 261 3 996 250 799 251 1 195 052 239 010
 55 месяц 6 047 334 1 007 889 3 996 250 799 250 1 043 195 208 639
 56 месяц 5 865 105 977 518 3 996 250 799 251 891 337 178 267
 57 месяц 5 682 876 947 146 3 996 250 799 250 739 480 147 896
 58 месяц 5 500 647 916 775 3 996 250 799 251 587 622 117 524
 59 месяц 5 318 418 886 403 3 996 250 799 250 435 765 87 153
 60 месяц 5 136 189 856 017 3 996 250 799 221 283 922 56 796
Итого: 780 836 670 130 139 445 344 025 000 68 805 000 306 672 225 61 334 445

В лизинговые платежи включена стоимость страхования приобретенной недвижимости. К зачету принимается НДС в размере 130 139 445 бел. рублей.

Таким образом, покупку недвижимости в лизинг нельзя назвать доступным удовольствием. Однако в случае приобретения помещений в лизинг фирмы получают ряд дополнительных бонусов, основной из которых – возможность сэкономить на налогах, поскольку лизинговые платежи в части лизинговой ставки и амортизационных отчислений относятся на себестоимость.

Кроме того, осуществляется ускоренная амортизация объекта лизинга, что снижает размер налога на недвижимость.
Источник: Infobank.by



сундук