Отзывы о банках


InfoBank.by – Все банки Беларуси  >  Все статьи по финансам и банкам  >  Экспертное мнение. Кредиты на жилье

Экспертное мнение. Кредиты на жилье
 22 апреля 2010 г.

Экспертное мнение. Кредиты на жилье

 

Отрадно констатировать, что с приходом весны на рынке жилищного кредитования наметилось некоторое оживление. Очередники были обрадованы новыми условиями по льготной программе, а коммерческие банки стали предлагать своим клиентам кредиты по более щадящим процентным ставкам. С какими нюансами сталкивается заемщик при кредитовании жилья, нам сегодня рассказывают эксперты:


Дмитрий Фролов, заместитель Председателя Правления ЗАО Банк ВТБ (Беларусь);



Лариса Данилевич, заместитель начальника отдела кредитования физических лиц кредитного управления ОАО Паритетбанк.



Вопрос:
Как можно семье с общим ежемесячным доходом в 2 млн рублей построить жилье в кредит, ведь стоимость жилья большая, а ставки по кредитам высокие ?

Дмитрий Фролов, Банк ВТБ (Беларусь)

Сразу скажу, что если в семье такой суммарный доход и двое детей, то шансов практически нет. Даже если брать минимальный прожиточный минимум на каждого человека, это составит больше половины всего дохода. Поэтому при теперешнем уровне процентных ставок – это маловероятно.

Безусловно, повышать доходы – лучше всего. Приобрести жилье – это еще не все дело. Его надо обслуживать, ремонтировать, надо покупать мебель… Детей надо воспитывать, готовить в школу, покупать им дневники, наконец.

Если говорить об уровне ставок, есть много примеров, когда в западных банках она на уровне 3-4% годовых. Эта ставка чаще всего совпадает с бумом кредитования и с бумом обращений. Но она не спасает от того, что клиент не платит по кредиту. Как ни странно, не столь важна ставка, как то, насколько клиенты понимают и насколько осознанно готовы выплачивать свои обязательства. Зачастую при гораздо более высоких ставках людям удается взять в кредит недвижимость, выплатить и не быть в черном списке в банке.

Лариса Данилевич, Паритетбанк

Давайте посчитаем вместе. На сегодня стоимость квадратного метра для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, составляет порядка 2-2,3 млн. рублей. Однокомнатная квартира, площадью 43 кв.м. будет стоить порядка 100 млн. рублей. Наш банк сегодня может предоставить кредит в размере до 93% стоимости квартиры. Соответственно, это порядка 93млн рублей, и платеж при этом составит 1,35-1,4 млн. рублей. Да, сумма немаленькая, но если учесть, что за арендуемое жилье семья будет платить около 600-800 тыс. рублей, то - реальная, с учетом того, что семья приобретет квартиру в собственность.

Соответственно, если семья не состоит на учете нуждающихся, то она уже имеет какое-то жилье в собственности, и хочет улучшить свои жилищные условия путем приобретения более комфортного жилья. В данном случае придется доплатить только разницу стоимости – это также порядка 20-30тыс. долларов, или 100 млн. рублей, о которых мы говорили выше.

Для расчета платежеспособности мы берем в расчет бюджет прожиточного минимума на кредитополучателя и каждого иждивенца. На сегодня бюджет прожиточного минимума составляет 255тыс. рублей. Допустим, если это семья из трех человек, двое работающих супругов и один ребенок, то она вполне может получить данный кредит.

Вопрос: Какие нюансы существуют при применении залога в качестве обеспечения по ипотечному кредиту у нас? И насколько широка эта практика?

Дмитрий Фролов, Банк ВТБ (Беларусь)

Большинство кредитов, которые банки предоставляли на приобретение недвижимости, было обеспечено ипотекой, то есть самой недвижимостью, на которую предоставлялись средства. Есть два широко распространенных механизма передачи в залог имущества. Первый – когда в момент выдачи кредита банк обладает лишь правами на приобретаемую квартиру, и квартира передается в залог лишь по истечении какого-то срока, установленного договором. Второй – когда квартира или дом поступает в залог банку еще до того, как тот перечислил деньги.

Скажу, что наш банк собирается в этом месяце запустить ипотечные программы и будет предлагать оба варианта. Тот вариант, когда у банка вначале появляется залог, а потом он перечисляет деньги, будет для клиента дешевле, чем случай, когда используется договор залога прав.

Лариса Данилевич, Паритетбанк

Наш банк довольно широко применяет эту практику с 2006-го года. Ипотечное кредитование регламентируется Законом об ипотеке, Гражданским Кодексом и другими нормативными документами. Нюансы состоят только в предоставлении пакета документов. В данном случае в банк нужно предоставить определенный перечень документов. Некоторые из них я могу назвать. Это - свидетельство о регистрации прав на недвижимое имущество; свидетельство о регистрации прав на земельный участок, если это индивидуальный жилой дом; заключение о рыночной стоимости недвижимого имущества; согласие всех членов семьи собственника, совместно проживающих с ним; техпаспорт и выписка из регистрационной книги о наличии ограничения прав на это имущество.

После этого кредитополучатель вместе с представителем банка едет в нотариальную контору и оформляет договор залога. После чего предоставляет в банк договор, зарегистрированный в установленном порядке.

Вопрос: Как вы считаете, какая ставка должна быть по кредиту на жилье для того, чтобы он стал общедоступным? И от чего зависит снижение ставки?

Дмитрий Фролов, Банк ВТБ (Беларусь)

Это, в общем, риторический вопрос. Мне понравился один пример, о котором я услышал. Кто-то сказал, что много говорят о том, что есть грабительские ставки по кредитам, но никто не говорит, что есть грабительские ставки по депозитам. Лишь в тот момент, когда будет достигнуто равновесие между привлечением и размещением, лишь в тот момент, когда, условно говоря, 3% годовых по вкладу в рублях будет удовлетворять наших клиентов, лишь тогда появятся кредиты на жилье под 5-7% годовых.

Лариса Данилевич, Паритетбанк

На сегодня, чтобы ставки были доступны, они должны быть 12-14%, как это было несколько лет назад. Наше население достаточно активно пользовалось ресурсами по данным ставкам. От чего зависят ставки? Факторов много. В том числе от стоимости привлеченных ресурсов. Как вы знаете, на сегодня ставки по депозитам достаточно высоки – от 18 до 20%. Поэтому, когда начнет снижаться стоимость ресурсов для банка, соответственно, и стоимость кредитов для населения тоже будет ниже.

Вопрос: Какие могут быть варианты для приобретения собственного жилья, если не хватает средств для кредита?

Дмитрий Фролов, Банк ВТБ (Беларусь)

Как мне кажется, тут может быть интересно частичное участие со стороны банка, которое ограничивается 20-30% от стоимости недвижимости. В этом случае легче клиентам с платежеспособностью, так как платежи по кредитам меньше, с одной стороны. С другой стороны, банки с большей легкостью идут навстречу клиентам и более упрощенно предоставляют кредиты, считая что данный кредит более обеспечен, чем тот, в котором доля участия человека составляет всего 20-30%.

Лариса Данилевич, Паритетбанк

Если семье не хватает средств для получения определенной суммы кредита, то в совокупный доход могут быть включены доходы других физических лиц. В нашем банке применяется практика, когда мы берем в расчет доходы не более двух физических лиц. Плюс в том, что это могут быть не только близкие родственники, но и другие физические лица, которые выразили желание выступить поручителями. Кроме того, помимо заработной платы, в совокупный доход могут быть учтены дивиденды, доходы от сдачи имущества в аренду, если это все оформлено соответствующим образом.

Вопрос: Что ждет белорусов в ближайшем будущем в части кредитования жилья? Появятся ли какие-нибудь новые продукты или предложения?

Дмитрий Фролов, Банк ВТБ (Беларусь)

Повторюсь еще раз, мы планируем возобновить ипотеку уже в этом месяце. И я знаю, что и другие банки движутся в этом направлении. Национальным банком предпринимается целый ряд мероприятий, чтобы снизить процентную ставку. Но это не быстрый процесс. Есть уже первые позитивные явления, но для того, чтобы рынок достиг равновесия, надо еще работать и работать.

Лариса Данилевич, Паритетбанк

Что касается новых продуктов, наш банк с 25 марта внедрил новый продукт «Новоселье» сроком на 20 лет, процентная ставка по нему 17% годовых, и максимальная сумма составляет 93%. Он предоставляется гражданам, которые осуществляют строительство жилья, либо приобретают новое жилье у юридических лицдругие бангки движутся в этом направлении. есяце. стречу клиентам размещением, никто не ечено ипотекой.


www.infobank.by