Недвижимость в лизинг

Дорогая недвижимость? Лизинг поможет

Лизинг коммерческой недвижимости – очень востребованный продукт, являющийся достойной альтернативой аренде, кредиту и приобретению за собственные денежные средства.

Многие руководители предприятий уже поняли, что используя этот финансовый инструмент, можно сэкономить за счет уменьшения налогооблагаемой базы налога на прибыль по сравнению с кредитованием, если оно не льготное. Также многие предприятия испытывают затруднения с арендой помещений. Договоры аренды часто заключаются на непродолжительный срок, арендная ставка может подняться в любой момент… еще и предъявят претензии, связанные с нюансами эксплуатации помещений. Более того, уплачивая арендные платежи, становится ясно, что это фактически выброшенные деньги.

Если рассматривать финансирование приобретения недвижимости за счет собственных денежных средств, то напрашивается вывод – у большинства производственных компаний доходность собственных оборотных средств, вложенных в производство, многократно превышает стоимость стороннего финансирования. Иными словами, использование собственных средств экономически не оправдано ни по стоимости, ни по срокам. Финансовый лизинг позволяет проводить пополнение основных средств, не снижая финансовой эффективности работы предприятия.

Но не все в вопросе приобретения недвижимости в финансовый лизинг так просто. Попробуем разобраться с преимуществами и недостатками приобретения в лизинг по сравнению с другими способами приобретения коммерческой недвижимости.

Вначале о преимуществах приобретения недвижимости в лизинг:
1) Это выгодно
За счет снижения базы для исчисления налога на прибыль. Лизинг недвижимости проще и быстрее, чем получение кредита: он не требует наличия залогового обеспечения, поскольку приобретаемая недвижимость сама является обеспечением сделки.

2) Экономия времени и сил.
Лизинговая компания может сама провести поиск объекта недвижимости по заданным характеристикам и предоставить несколько вариантов для выбора,
Лизинговая компания будет заниматься участием в аукционе по приобретению недвижимости,
Лизинговая компания может застраховать объект лизинга от всех рисков за свой счет, включая страховой тариф в расчет лизинговых платежей,
Лизинговая компания зарегистрирует договор купли-продажи, финансового лизинга, осуществит отвод земельного участка, зарегистрирует право на земельный участок и объект недвижимости в РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» по местонахождению объекта лизинга.

3) Уверенность.
Ежемесячные лизинговые платежи сопоставимы со ставкой арендной платы, однако лизинг обеспечивает уверенность в том, что впоследствии это помещение перейдет к вам в собственность. Несмотря на то, что в течение срока действия договора лизинга собственником здания является лизинговая компания, на переданное в лизинг имущество взыскание по долгам лизинговой компании не может быть обращено в соответствии с законодательством.

Важно! Банкротство лизингодателя и удовлетворение взысканий третьих лиц по обязательствам лизингодателя не может быть основанием изъятия объекта лизинга у лизингополучателя, если им не были нарушены условия договора лизинга.

4) Стабильность.
Лизинговые платежи не зависят от конъюнктуры рынка недвижимости и в соответствии с законодательством в течение всего срока действия договора не пересматриваются.

5) Наконец, договор лизинга, в отличие от аренды, предусматривает возможность проведения перепланировки и проведения различных работ по согласованию с лизинговой компанией (особенно выгодно это делать, приобретая помещения под торговые и производственные площади).

Отдельно хотелось бы выделить возвратный лизинг недвижимости.

При возвратном лизинге владелец недвижимости продает ее лизинговой компании с условием через определенный срок продать объект прежнему владельцу по заранее оговоренной цене. Таким образом, у предприятия появляются дополнительные оборотные средства, которые можно направить на развитие предприятия, возможность сэкономить на налоге на прибыль и при этом остаться собственником здания, через определенный договором срок выкупив недвижимость.

Естественно, прежде чем заключать договор финансового лизинга, лизингополучателю стоит просчитать экономическую выгоду от использования всех возможных вариантов финансирования приобретения недвижимости, после чего принимать решение.

Итак, сложности при приобретении недвижимости в финансовый лизинг:
1) Не весь лизинговый платеж относится на затраты предприятия, так как в соответствии с законодательством недвижимость нельзя ускоренно самортизировать за срок лизинга. Поэтому в лизинговом платеже в части возмещения контрактной стоимости объекта лизинга на затраты относится только часть в сумме ежемесячной амортизации.

Важно! Согласно Инструкции о порядке начисления амортизации основных средств и нематериальных активов (№ 187/110/96/18 от 23.11.2001г.), по зданиям амортизация начисляется «исходя из срока полезного использования, установленного в диапазоне от нормативного срока службы, уменьшенного на срок фактической эксплуатации, до 1/5 указанной величины, но не менее трех лет». Нормативный срок службы определяется по Временному республиканскому классификатору амортизируемых основных средств и нормативных сроков их службы (№ 186 от 21.11.2001г.).

Например, у зданий высотных (более двух этажей) нормативный срок службы 100 лет; у зданий двухэтажных (кроме деревянных) – 83,3 года.

Рассмотрим пример с офисным помещением, расположенным в многоэтажном здании, соответствующим, согласно Временному республиканскому классификатору, шифру 10001 (нормативный срок службы — 100 лет), построенном и введенном в эксплуатацию в 1988 году, то есть бывшим в эксплуатации 20 лет. Поскольку основным источником погашения контрактной стоимости объекта лизинга являются амортизационные отчисления, то минимальный срок лизинга в нашем случае составит: (100 - 20 лет) / 5 *99%= 15,8 лет (при погашении 99% стоимости здания).

Договор лизинга, как правило, заключается на срок до пяти лет с оговоркой, что лизингополучатель осуществляет начисление амортизации согласно действующему законодательству. Это означает, что лизингополучатель за срок действия пятилетнего договора лизинга имеет возможность отнести на себестоимость лишь часть контрактной стоимости объекта лизинга и доход лизингодателя, а оставшуюся часть платежа, придется погашать из прибыли предприятия.

Вывод: в финансовый лизинг выгодно приобретать недвижимость, срок полезного использования которой составляет до 25 лет (это здания деревянные, каркасные, воздухоопорные и сборно-разборные) или помещения в двухэтажных зданиях, построенных в 1950 году.

Расчет тот же: 25/5*99%=4,9 года. Лизинговые платежи по таким объектам в полном объеме (согласно графику) относятся лизингополучателем на себестоимость продукции (работ, услуг).

4) Финансирование сделки с недвижимостью. Несмотря на рекламные обещания многих лизинговых компаний приобрести недвижимость без участия лизингополучателя собственными средствами, на практике такое возможно только в случае возвратного лизинга.

Для получения банковского кредита лизинговая компания должна предоставить залог, в качестве которого используется приобретаемая недвижимость. Но для этого она должна быть собственностью компании, то есть выкуплена у продавца здания. В случае, если договором купли-продажи предусмотрена предоплата за здание, лизинговая компания, получая кредит для покупки этого здания, должна обеспечить залог на сумму выдаваемого кредита.

Эту проблему лизинговая компания может решить путем предоставления другого имущественного залога, договоров поручительства, банковских гарантий (что приведет к удорожанию сделки) и прочих инструментов финансового обеспечения финансирующему банку. Все это, как правило, потребуется у клиента на срок с момента оплаты за здание до момента получения здания в собственность и оформления его в залог банку.

Другой способ, если у лизинговой компании есть такая возможность, ввести в работу собственные финансовые ресурсы. Проще всего в таких ситуациях дочерним банковским лизинговым компаниям – у них, в отличие от других лизинговых компаний, банк берет в залог права: на получение в собственность имущества и на получения лизинговых платежей.

Банком при выдаче кредита всегда применяется коэффициент риска невозврата кредита, минимальный размер которого составляет 1,3 от суммы выдаваемого кредита. Это означает, что несмотря на то, что приобретенная недвижимость является обеспечением по сделке, на одну треть от суммы кредита потребуется участие собственными ресурсами лизингополучателя либо лизингодателя или дополнительный залог на вышеуказанную сумму.

Итак, рассмотрев все «за» и «против» можно сделать главный вывод: в каждом отдельном случае потребуется произвести расчеты эффективности всех возможных вариантов приобретения недвижимости и выбрать оптимальный.

Спрос на офисные помещения и прочую недвижимость, которые можно приобрести в собственность, сегодня столь велик, что рынок в ответ активно наращивает объем соответствующих предложений, в том числе и вариантов лизинга. Выбирать есть из чего…


www.infobank.by



сундук